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Qsの日記: まぁようするに 4

日記 by Qs

不動産屋なんてこんなもんだ。大家のほうしか見ていない。

そして大家は客との接点をすべて不動産屋に任せてるので困っている人を目の前にして「お前金持ってなさそうだから貸さない」と直接言う必要もないしそのストレスも感じることもない。

家という人間がまともな生活をする上で重要なものなのに、電気や水道といったインフラ的な捕らえ方があまり無い。そりゃもちろん、自治体がもつ住宅団地などあるだろうが、すべてをまかなえるものでもないし、まかなうものでもない。

で、そーゆー住宅団地以外はすべて民間業者任せで、管理する能力もない。敷金問題なんてその証拠みたいなもんだ。そしてこんな状況に陥ってしまう。

まぁ借りる人にもえげつない者がいるけどね。

一生不動産屋とかかわりたくないと常日頃思っているけど、今回みたいな災害が発生したらどうしようもないな。そして心が折れそうになっているときに不動産屋と関わざるを得ない状況になって心をすべて折られる、と。

最悪だな。災害が起きないことを願うしかない。

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  • 短期と長期では、長期の借り手の方が貸し手・仲介業者の両方にとって有利だ。

    借り手が借りている期間の収入で、貸し手は「借り手が借りている期間」+「次の借り手が見つかるまでの空き家期間」を暮さなくちゃいけない。
    また、仲介業者は借り手が長期にわたって借りている間は、数年に一度紙をプリンターで出して、はんこをいくつか押すだけで何万円、というおいしい商売が続けられるが、次の借り手が見つかるまではこういう甘い汁は吸えない。

    だから借り手が十分にいる、と判っている間は、長期の借り手を優先する。これは通常時でも成立する話だ。

    .

    ここで、「被災者」という『短期の借り手になる確率が高い』ラベルを持った借り手が来たとする。
    たぶん、この借り手の後ろにも、何人もの同等の借り手がいるに違いない。仲介業者はどうするか?
    実はこれ「ナンパ問題(お見合い問題) [cocolog-nifty.com]」の一種になる。というか、そうできる場合が最も理想的な状態になる。

    最初の数名については様子を見て、どういう人が来るのかについてのデータ収集を行う。
    で、集めたデータから平均値と分散値を求めたうえで、それをもとに理想値を算出する。

    データ収集が終わった次の客から、この理想値以上のスペックを持っているかどうかを判断する。理想値以上だったらOK。
    NGだったら、理想値を少し下げながら、次の客を待つ…

    ここで「理想値」は「家賃」とか「礼金」を使った、大家の総収入。
    短期の借り手であっても、収入が最大化されるのであれば問題はないはずだ。

    .

    しかし、現実問題としては、借り手が来るたびに提示する家賃を変えるわけにはいかない。ましてや最初の数名をデータ収集だけに使ってスキップすると、「差別だ」と言われる。このような状況では、ナンパ問題用のアルゴリズムが使えない。

    しかし、借り手側のほうが多いことは判っている。これでは、仲介業者は保守的なアルゴリズム…つまり長期賃貸者を優先する…というアルゴリズムに fall back せざるを得ない。

    ここで発生している問題は、ようするにそういう事だと思う。必ずしも不動産屋が大家の方「しか」見ていないから起こっている現象だとは言えない。

    --
    fjの教祖様
    • 商売しなきゃいけないことは理解してます。

      その上でインフラ的な発想ってのがやはり希薄だな、と。

      「これは被災者に貸せる物件ではありません」

      この一言になんとかして貸せる方法を探ろうとする誠意は
      全く感じられない。面倒くさいのは御免だと言ってるような
      ものだ。

      例えば水道や電気やガスの供給側が辺ぴな場所にある家から
      開設のリクエストがあって、「この場所には開設できません
      (きっぱり)」なんて返すことがあったら一大事です。
      開設費用をどうするかとかの問題はあるにせよ、開設する
      ことはできるわけで。

      > 必ずしも不動産屋が大家の方「しか」見ていないから…

      そうですね、自分らが面倒くさくなるかどうかも見ていると
      修正します;-)

      まぁ、以前アパート借りるときに相当嫌な目にあった者の
      毒吐きということで。
      親コメント
      • この一言になんとかして貸せる方法を探ろうとする誠意は
        全く感じられない。面倒くさいのは御免だと言ってるような
        ものだ。

        そりゃ、「面倒くさい」とは「コストが高い」という意味だもの。

        手間暇をかけると、利益が増えるような商売なら手間ひまをかけるでしょう。
        でも手間暇をかけても収入が増えないなら? 「コストを最小化する」のがビジネス上の最良な戦略になるよね?

        仲介料っていうか、契約料って家賃に対して割合が決まっていて、家賃は客が来る前から決まっている、というこの状態が問題の根源なんですよ。

        .

        例えば水道や電気やガスの供給側が辺ぴな場所にある家から
        開設のリクエストがあって、「この場所には開設できません
        (きっぱり)」なんて返すことがあったら一大事です。

        全然一大事じゃない。というか、そう思うって言うことは東京から出たことがないな。

        プロパンガスというものがあってだな。僻地に居ると、ガスの値段に輸送費が加わる。

        上水道は公共事業なのだが、それでも上水道の完備率は熊本のように85%という県だってある。残り15%はなんて言われたんだと思うんだい??

        電気はそれを言われることはあります。「番外地」と言われる所でとか、小さな島ではよくある話。発電機買えって言うのは普通。

        ちょっと甘いですね。「インフラ」を「売ってもらえない」なんてのは普通にあるのですよ。

        --
        fjの教祖様
        親コメント
    • 必ずしも不動産屋が大家の方「しか」見ていないから起こっている現象だとは言えない。

      ただ、不動産屋からみて長い付き合いになるのは大家の方(借り手が被災者なら尚更)だし、基本的に物件を借りる客を見つけ、大家側の利益を最大化するのが仕事なんですから、基本的な立場は大家側のエージェントと見た方がいいような気がします。
      それに対して客側のエージェントとなれる人となると弁護士とか一気に敷居が上がってしまうので、レモン市場的になりやすい面もある業界と聞きます。
      で、本来インフラ的な面のある部分で民間ではカバーできない所は行政なり公共的な所でカバーするしかないのに、日本はそういう部分まで民間に丸投げして代わりに規制がガチガチにして取り繕っていますから。(余談ですが現在の不動産関連の法律も基本部分は太平洋戦争中に男手が出征して残された家族がホームレスにならないようにという意図をもって定められていたりしますから)

      親コメント
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「科学者は100%安全だと保証できないものは動かしてはならない」、科学者「えっ」、プログラマ「えっ」

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