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ビジネス

最高裁、賃貸住宅契約の「追い出し条項」は無効と判断 41

ストーリー by nagazou
家賃保証事業に影響が出そう 部門より
賃貸住宅を借りている人に対し、家賃の滞納などがあった場合、物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項が違法かどうかが争われた裁判で最高裁は12日、規定は違法だとする初めての判断をおこなった(産経新聞毎日新聞NHK)。

家賃保証会社側の条項では、「家賃を2か月以上滞納」「連絡が取れない」「物件を長期間使用していない」「物件を再び使用する意思がない」という要件を満たした場合物件を明け渡したとみなされるという内容となっていた。この条件を満たした場合、家賃保証会社は借り主の同意なしに家財道具を搬出できるとしていた。最高裁判所はこの条項は「消費者の利益を一方的に害するものだ」とし、条項の使用禁止などを命じる判決を言い渡したという。

あるAnonymous Coward 曰く、

「追い出し条項」とは、家賃保証会社が連帯保証人となる際に締結される、家賃を2カ月以上滞納し連絡がつかないなどの一定の条件を満たした場合に物件を明け渡したとみなす契約条件のこと。本来は借主を追い出すには例え滞納などの問題があろうと法的な手続きが必要だが、法的手続きを踏まずに、契約書の一文だけで追い出すようなやり方は認められないとの判断が下されたようだ。

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  • by goldenslamber (49013) on 2022年12月16日 20時11分 (#4381807)

    他所の受け売りだけと、ざっくりこんなスキームらしい。

    家賃保証会社が借り手の連帯保証人になることで、「家賃不払→契約不履行→借り手の権利義務の一切を家賃保証会社が承継→家賃保証会社が借り手の居住権を放棄」

    裁判官は法律に則って判断するんだから、法の趣旨を逸脱するやり方を認めないでしょうね。
    文句があるなら法律変えないと。

    • by Anonymous Coward

      ホテルだったら滞納してる客を簡単に追い出せるのかな?

      保証会社が借主になる→民泊かなにかのスキームで貸す、とすればどうなるのか。

      追い出せないんだとすると民泊のリスクが想像以上に高そうだし、追い出せるなら既に抜け道として使われまくってそうだし。
      実質的にそれは賃貸だ、と見做される仕組みになってるとかかな。

      • by Anonymous Coward on 2022年12月17日 16時34分 (#4382121)

        ホテル滞在は借地借家法に基づく賃貸契約ではないので、宿泊約款に盛り込んでいれば不払いで追い出せるのも当然では?

        あと、住居の賃貸契約では借主自身か、借主と貸主の間で合意した第三者(想定されるのは借主の子など)の居住が契約成立の条件とする項目を入れるものが一般的。
        理由は当然、あなたが考えたようなことを防ぐため。
        又貸しなどで暴力団員が住んでたなんて経緯でトラブル起こしたって話はよく聞くだろう、ありふれたやり口だよ。

        親コメント
  • by Anonymous Coward on 2022年12月16日 18時24分 (#4381743)
    2ヶ月で追い出せるという条件で家賃1ヶ月分の保証料で済んでるのに
    裁判所の執行官に追い出してもらうには6ヶ月かかるわけで(保証会社が3ヶ月分保証した後に3ヶ月の滞納実績が必要だから)
    単純に保証料が3倍になるだけだよね
    • それが本来あるべき、法律が規定する姿じゃない?
      「法律がそう規定しているのに」勝手に第三者の保証会社経由したテイで違法行為すんなよ。という話。
      サラ金が上限金利超えてカネ貸してたおかげで、本来借りられない貧乏人までカネ借りれたんだけど、何が悪い?という言い訳と同じだよ。(結果、法律でボコボコに殴られて、民事でカネ返しまくる羽目になった。)

      親コメント
    • by Anonymous Coward

      ただでさえ保証会社必須(保証人立てたとしても)みたいな賃貸物件増えてるから値上げは厳しいなぁ。
      需要増で保証会社のリスクが薄まった分で据え置きにしといてくれないかな。

      • by Anonymous Coward

        マルイの保証会社みたいにリーズナブルなところなら良いけど、ボッタクリみたいな金額取る保証会社が大半だもんな。

        • by Anonymous Coward

          家賃払いのためにエポスカードを強制的に作らされたのを思い出しました。
          別のカードは不可でエポスカードを作らないと契約できません、という物件。
          家賃でポイント溜まるんで!と推してた。

          • by Anonymous Coward

            特定のカード強制はともかく、クレカを使わせるのはリスクの薄め方としていいと思うんだけどな。使えない物件の方が多いよね。

    • by Anonymous Coward

      じゃあ連帯保証じゃなくて、あとから損害分を保証するやり方なら、3か月で執行できるのかな?

    • by Anonymous Coward

      これって全ての家賃保証会社がやってることなの?

      • by Anonymous Coward
        もちろんそんなはずはないでしょ。でないと6ヶ月かけてる実例がないことになる。
        当然そういうところはリスクが増える分を保証料で回収するだろうし、それにかかわらず大家が保証されなかった3ヶ月分を泣く必要があるってことだから大家からは選ばれにくくなって競争に負け、より悪質な保証会社に入れ替わるわけだ。
  • by Anonymous Coward on 2022年12月16日 19時54分 (#4381785)

    契約書に書いてあろうが、オレオレ法律を認めたら法治国家として成り立たなくなるので、これは当然といえば当然の結果ですね

    • by Anonymous Coward

      とくに借地借家法は強行法規(契約で上書きできない規定)が多い。通常何が強行法規かは法律家の脳内にしかないんだけど借地借家法では珍しく法文に明記されている。
      今回のは消費者契約法らしいけど、これも消費者契約のコレコレの条項は無効、という条文が並んでいる

  • この記事 [retio.or.jp]との違いがよく分からない。
    誰か教えて下さい。

    • by Anonymous Coward

      警察立ち合いで家の中を調べまでしたのに、実は刑事事件で拘留されてたから連絡とれませんでしたって…
      持ち家でも冤罪逮捕からの税金滞納による差し押さえで、自由になっけど家がなくなってたとか起こりえるのか!?

      • by Anonymous Coward

        どんな容疑か知らんが、半年も留置されるんやな。

        • by Anonymous Coward

          8回くらい再逮捕を重ねれば半年留置できるな

        • by Anonymous Coward

          認めるまで帰さんなんてザラじゃないのか?

  • by rikeikuzure (45214) on 2022年12月17日 9時25分 (#4381987) 日記

    この手の問題の裏側には、追い出しを認めると住居を失った人がどうなるのか、という社会的な問題もあるんだろうなあ。

    その問題を行政ができるだけ負担したくないから、借り手側の居住権をやたら強くして大家に押しつけているというのが実態なのだろう。

    • by Anonymous Coward on 2022年12月17日 12時01分 (#4382042)

      日本の場合、明治維新期から昭和期にかけての人口増加が急激すぎて、住宅インフラの整備が間に合わないのを、オーナーや不動産会社等に、本来民間に負わせるべきでないリスクを負わせる事で辻褄を合わせてきた結果、経済低迷の影響もあって、歪みな状況になってる面はありますな。

      本来は民間賃貸住宅に住むのが不適切な人を民間に押しつけてるし。

      親コメント
  • by Anonymous Coward on 2022年12月16日 21時42分 (#4381841)

    「家賃を2か月以上滞納」「連絡が取れない」「物件を長期間使用していない」「物件を再び使用する意思がない」という要件を満たした場合

    とあるけど、「連絡が取れない」場合には「物件を再び使用する意思がない」ことを確認できないのでは?
    家財道具を搬出するための契約条項らしいので、つまり家財道具は残っているわけだし。

    • by Anonymous Coward

      毎日新聞だと「建物を再び使わない意思が客観的に見て取れる」ってなってるんで、ちょっと違うようだ。

    • by Anonymous Coward

      家財道具が残っている=使用している だよなぁ

      • by Anonymous Coward

        たぶん家財道具を残して夜逃げとかを想定してるのかも。

        家財道具を持ち出す猶予もなく急いで逃げ出さないとならないとか。下手すると最後の公共料金もブッチしていくのもいる。

        大都市部では結構あって敷金だけではリスクをカバーできないので礼金を取るようになったとか。

        • by Anonymous Coward

          たぶん家財道具を残して夜逃げとかを想定してるのかも。

          家財道具を持ち出す猶予もなく急いで逃げ出さないとならないとか。下手すると最後の公共料金もブッチしていくのもいる。

          大都市部では結構あって敷金だけではリスクをカバーできないので礼金を取るようになったとか。

          そんなことなかろうもん、原状復帰未完了については敷金(または保証金の違約条項)で処理するのが一般的。
          礼金を回すのは貸主の厚意でしかない。

          • by Anonymous Coward

            それは、敷金で現状復帰未完了を処理しきれない場合に備えて、礼金という形で自主保険かけてるだけ。

            夜逃げした人の居場所を探し出すのは、金も手間もかなり面倒だし。

            • by Anonymous Coward

              礼金は単なるInitial feeであって、敷金に変わる掛け捨て保険でも何でもないのだが...
              しかも、いくつかの裁判例によって契約期間中での退去があった場合は、礼金から貸主から借主への割戻が必要になった例があることから、猶更その用途では使えない。

              • by Anonymous Coward

                音信不通になった相手にどうやって返金するのよ

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